南都周刊编辑 王延礴 中原集团主席 施永青 朱文策 整理

中原集团主席 施永青

 

　　从指数上看，我们承认，“拐点”的确已经来了，但是，这不意味着萧条期的来临。

　　大家把“拐点”跟“调整”对立了起来，其实调整也是一个拐点，就是房价升到某一个位置不升了而跌下来。跟“调整”或“拐点”相对的是“萧条”，如果房地产进入萧条期，那就真的要掉下来了。现在经济没出现大问题，所以楼价偏高的结果是不再上升，在高位震荡，但没有萧条。

　　2007年包括深圳在内的多个城市房价回落，并不是因为市场资金不足才下跌的，基本上是国家政策干预市场的结果。因为那么多的资金流到房地产领域，对整个经济的发展来说是不健康的，所以国家通过加息、提高首付、限制外资等等手段，把房价压下来。但是，在房价回落的同时，我们还要看到，美国的次贷危机让全世界都在面临资产泡沫的破灭和资产价值的萎缩。如果美国经济出现了衰退，中国的出口将无可避免地放缓，经济增长也会放缓。等于说，美国的经济问题为我们提供了一道外部冷却剂，而我们如果持续采取高压措施，就有可能会导致经济过冷。
中国现在已经到了一个关键时刻，其实不应该过度压制经济，反而应该防止过冷。虽然我们要面对通货膨胀，但通货膨胀只是一时的影响，而房地产却不是一时得来的，它是中国居民30年来辛辛苦苦的积累，是财富的主要储存模式，如果它崩溃了，中国居民30年来积累的财富就一起蒸发掉了，整个国民经济都将会受到非常严重的负面影响。

　　所以，我认为国家在房地产方面要特别小心，美国政府明明知道房地产是泡沫，还在拼命救市，而我们的房地产有一定的合理性，反而要压制它，应该说，政府是时候对房地产放宽一点了。我这样说的原因还有，我们之前的调控政策都是在美国次贷危机爆发之前出台的，现在外部环境发生了大变化，而我们只是小变-——加息放缓，那我们是不是认为，美国经济衰退对我们没有影响？如果不是，那么外部经济在冷却，内部也在冷却，结果很可能就是冷却过度。国家不是没有看到这一点，所以，我觉得，奥运会之后，国家政策可能会有比较明显的改变。

　　有人担心政策转暖会重新刺激房价上涨，这个可能性很小，因为外部环境已经完全变了，即便是政策转向，想让楼市重新回到2007年，2-3年里都不要去幻想了。当然，这个2-3年，楼价不一定全部都在下跌，但它会慢慢地调整，调整期会比较漫长。现在开发商最好的应对策略，就是加紧建设、赶快卖房，同时把手上的土地储备减轻。过去一到两年里，因为国际资本市场向好，内地开发商为了谋求香港上市，纷纷拼命拿地，甚至超出了自身的开发能力。结果美国次贷危机爆发后，香港的分析师全部转向，以往被看作赢利能力强弱标志的土地储备，现在全都成了包袱，内地开发商手里沉淀了太多的土地和太少的资金。所以，只有加快卖房，才能缓解自身的危机。

　　不少开发商认为现在的价格是低价，坚持不降价，其实是犯了一个严重的概念上的错误，现在的价格还是高价，而不是低价。2007年的楼价是严重脱离实际的，现在跌下来还是高价。如果美国经济衰退，相信还会有更低的价格出现。在亚洲金融风暴时期，香港的地产商都是第一时间便宜卖楼，长实、新鸿基、恒基、信和等大公司都互相“劈价”，每一次开盘都创新低。以前香港市民在牛市时买房都选在有新盘卖的地方，新盘一开就把旧房的价格拉上去了，深圳在2007年也是这样。但在1997年之后，这就行不通了，因为新房比二手房还要便宜。